Правовые последствия самовольной постройки

Проводимые Комитетом государственного контроля проверочные мероприятия за исполнением законодательства в области архитектурной и градостроительной деятельности показывают, что достаточно часто юридические лица и индивидуальные предприниматели допускают случаи, попадающие под определение «самовольное строительство».

Следует помнить, что понятие термина «самовольное строительство» определено статьей 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З и включает в себя деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена на самовольно занятом земельном участке, на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, а также без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

В соответствии с частью 1 статьи 21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях от 21.04.2003 № 194-З (далее - КоАП) самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений влечет наложение штрафа в размере от двадцати до пятидесяти базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от двадцати до ста базовых величин, а на юридическое лицо - до пятисот базовых величин.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Одним из первых этапов по созданию капитального строения является получение разрешительной документации на проведение проектных и строительных работ.

Состав, порядок подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство установлены Положением о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее - Положение № 223).

Выдача разрешительной документации на реконструкцию и строительство, осуществляется безвозмездно местным исполкомом в течение одного месяца со дня подачи заявления заказчиком, застройщиком (подпункт 9.3.1 пункта 9.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее - Положение № 223), соответствующие решения местных исполнительных комитетов).

Несмотря на то, что Положение № 223 о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации достаточно четко регламентирует все стадии получения разрешительной документации и обязательно для всех заказчиков (застройщиков) независимо от форм собственности и источников финансирования, довольно часто контролирующими органами выявляются факты строительства и реконструкции объектов без предусмотренных Положением № 223 документов.

Например, в ходе проверки одного из районных лесхозов в Гомельской области при отсутствии у лесхоза разрешения, выданного районным исполнительным комитетом и без проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке и прошедшей экспертизу, выполнялись работы по реконструкции здания лесничества. В результате привлечены к административной ответственности, как виновное должностное лицо, так и сам лесхоз.

Также обратим внимание на то, что разработка или изменение градостроительных проектов выполняется на основании решений об их разработке или изменении, в частности, для градостроительных проектов общего планирования в отношении государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь - Советом Министров Республики Беларусь, в части схем комплексной территориальной организации областей, иных административно-территориальных и территориальных единиц, генеральных планов городов и иных населенных пунктов - местными исполнительными и распорядительными органами.

Разработка, согласование, утверждение проектной документации и проведение государственной экспертизы проектной документации осуществляется в соответствии с Положением о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, обоснований инвестирования в строительство, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них этапов работ, очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации) и Положением о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 N 1476. Перечень необходимых документов и органы, осуществляющие согласование, выдачу заключений, установлен в главе 3 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (далее - Перечень).

Проектирование и строительство объектов может осуществляться параллельно в соответствии с Положением о параллельном проектировании и строительстве объектов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.07.2009 № 1001 № «Об утверждении Положения о параллельном проектировании и строительстве объектов и внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 октября 2008 г. № 1476».

Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ органа государственного строительного надзора также относится к необходимым документам для начала производства строительных работ.

Перечень документов, необходимых для получения такого разрешения, установлен в пункте 3.12 Перечня и включает в себя:

  • заявление с указанием сведений о постановке на учет в инспекции МНС;
  • решения местного исполнительного и распорядительного органа о разрешении строительства объекта;
  • положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (кроме случаев, когда государственная экспертиза по проектной документации не является обязательной);
  • приказа (распоряжения) заказчика, застройщика об утверждении проектной документации договора строительного подряда в случае заключения такого договора.

Необходимо знать, что не для всех объектов строительства (реконструкции) требуется получение разрешения органа государственного строительного надзора. Перечень объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.10.2006 № 1387.